Betongeld: Eine Alternative zum Investment in Rohstoffen ?

Wir Deutschen wurden in der Vergangenheit oft für unser konservatives Anlageverhalten als ein Volk von Sparbuch-Sparer und Bausparverträglern belächelt. Diese Anlageformer sind zwar wenig spektakulär, aber haben sich rückblickend zumindest als vergleichsweise sicher erwiesen. Gerade in Zeiten der absoluten Niedrigzinsen, in denen 10 jähriges Baugeld oft schon für einen Zinssatz von weniger als 3% p.a. verfügbar ist, scheint der Wunsch nach der eigenen Immobilie greifbar.

Ob das Investment in Immobilien nun sinnvoll ist oder nicht, lässt sich sicherlich nicht pauschal beurteilen, weil für den Weg in die "eigenen vier Wände" neben rationalen Gesichtspunkten auch stets emotionale Gesichtspunkte sprechen. Unter Anlagegesichtspunkten sollte man aber deutlich zwischen der eigenen (selbstgenutzten) Immobilie und der (fremdgenutzten) Anlageimmobilie unterscheiden.

Die Preise für Wohnimmobilien sind zuletzt stark gestiegen, gerade in attraktiven Großstädten wie München, Stuttgart, Düsseldorf, Hamburg, Frankfurt oder Köln ist bezahlbarer Wohnraum rar und entsprechend teuer. Für eine 125qm Eigentumswohnung werden dort schnell 400.000 Euro oder mehr fällig, mit Nebenkosten (Grunderwerbssteuer, Notarkosten, Makler-Provision und Einrichtung der Wohnung wird die Grenze von 500.000 Euro locker erreicht.

Gehen wir mal von dem "günstigen" Fall aus, dass Sie 100.000 Euro an Eigenkapital mitbringen, so verbleibt immer noch eine Kreditsumme von 400.000 Euro. Bei 3% Kreditzins ergibt sich daraus eine monatliche Belastung von vergleichsweise moderaten 1.000 Euro. Dazu rechnen wir dann noch einmal monatliche Betriebskosten und eine (für einen Neubau kalkulierte Instandhaltungspauschale) in Höhe von ca. 400 Euro, sowie eine anfängliche Tilgung von 1%, also weitere 333 Euro. Macht eine monatliche Belastung von ca. 1733 Euro. 1733 Euro mag eine Summe sein, die ein Durchschnittsverdiener gerade so noch stemmen kann, jedoch müssen Sie diese Summe in Relation mit ihrem monatlich verfügbaren Nettoeinkommen setzten und berücksichtigen, dass dann noch Auto, Versicherungen, Lebensmittel etc. bezahlt werden müssen.

Nach zehn Jahren verbleibt eine Kreditsumme von ca. 350.000 Euro, aber wer weiß schon genau, was er/sie in zehn Jahren verdienen wird, wie sich die Lebensumstände geändert haben (evtl. ein (weiteres) Kind, nur noch ein Einkommen, etc.). Bleibt alles konstant, haben Sie die Immobilie nach etwas mehr als 35 Jahren abbezahlt (beachten Sie dabei bitte auch, wie lange Sie noch berufstätig sind). Sollten die Zinsen jedoch auf ein (im langfristen Mittel eher durchschnittliches) Niveau von 6% steigen, wird es nach 10 Jahren verdammt eng. Allein für die restliche Kreditsumme hätten Sie dann monatlich 1750 Euro zu zahlen, ohne einen weiteren Cent zu tilgen. Gehen Sie davon aus, dass die monatliche Belastung dann auf mindestens 2500 Euro steigt. Wenn dann auch noch die ersten Renovierungsarbeiten notwendig werden… Aua! Die Rechnung wird natürlich deutlich günstiger, wenn jetzt eine stärkere Inflation einsetzt und die Löhne im Rahmen der Inflationsrate steigen. Wann und ob dies passiert, steht jedoch noch in den Sternen.

Bei einer fremdgenutzten Immobilie sieht die Rechnung z.Zt. noch deutlich besser, zumindest solange die Kosten für die Zinsen steuerlich geltend gemacht werden können. Zudem stehen den Finanzierungskosten Einnahmen aus Vermietung gegenüber, wodurch sich die Immobilie (angenommen Sie zahlen den Spitzensteuersatz von aktuell 42%) weitestgehend selbst finanziert. Auch hier ist natürlich zu berücksichtigen, dass die Kreditzinsen steigen können, dieser Anstieg wird durch die steuerliche Komponente jedoch ein Stück weit kompensiert.

Parallel zu der Entwicklung der Immobilienpreise in Deutschland, die gerade ein absolutes Hoch erreicht haben, sind die Preise für Rohstoff-Aktien in den letzten Monaten weitestgehend gefallen und notieren teilweise im Bereich von historisch niedrigen Kurs-Gewinn-Verhältnissen. Ein Investment in Rohstoffe schützt ebenso wie ein Investment in Immobilien vor drohenden Verlusten durch Inflation.

Während der Häusermarkt in attraktiven Lagen Deutschlands jedoch weitestgehend leergekauft ist und immer noch ein Nachfrageüberhang besteht, sehen wir im Rohstoff-Sektor teils schon Bewertungen, die dem Krisenniveau 2009 entsprechen, und dass, obwohl die Rohstoff-Preise weiterhin hoch sind und die Unternehmen Geld verdienen. Sowohl der Rohstoffmarkt als auch der Immobilienmarkt sind nicht risikofrei, wie man zuletzt am Platzen der Immobilienblase in Spanien oder den jüngsten Streiks auf den Minen in Südafrika gesehen hat. Meiner Ansicht nach scheint der Rohstoff-Sektor im Vergleich zum Immobiliensektor günstig bewertet und bietet gute Einstiegschancen.

Ihr Manuel Giesen

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